Hvordan ved du, hvor meget du bør betale for dit næste drømmehus?
For tiden kigger jeg på huse i Portugal, hvor vi bor. Jeg har fundet et hus, som jeg er helt fjollet med. Men er prisen rigtig? Hvad er min bolig værd?
Jeg har set på mange huse, lejligheder, rækkehuse og villaer både i Danmark og Portugal.
Vi bor egentlig fint, men vores udlejer har besluttet sig for, at vores husleje skal stige fra 21.000 kr. til omkring 37.000 kr. pr. måned, og det har sat fart i en søgen efter vores eget hjem.
Nu er det sådan, at priserne i Portugal er steget voldsomt.
Det hus som jeg lejer, var sat til salg for omkring 6 mio. kr. for to år siden, men nu er identiske huse sat til salg for 9 mio. kr.
Der er med andre ord lidt af et hedt boligmarked i Lisbons attraktive forstad Cascais…muligvis også en bristeklar boligboble.
Der er rigtig mange flexlånere blandt portugiserne, og de vil nok ikke på sigt kunne følge med rentestigningerne. Men den effekt ser vi ikke indtil videre – priserne ser foreløbigt ud til at holde niveauet.
Hvordan ved jeg, hvad min bolig er værd?
Der er selvfølgelig mange måder at gøre det op på.
Jeg er faldet pladask for et gammelt hus, som ligger en upraktisk halv time væk fra skolen…og som trænger til en solid renovering.
Det store plus ved huset er, at det er charmerende og har en forrygende udsigt. Hvordan sætter man pris på den udsigt? Hvordan sætter man pris på et hyggeligt lokalsamfund?
Jeg har ansat en konsulent, som bruger den simple løsning, at han kigger på lignende huse i området og sammenligner.
Tja, det er jo en ganske simpel løsning. Måske også lidt for simpel.
Det svarer til at købe aktier med den holdning, at aktien er det værd, som lignende selskaber handles til. Hvis man brugte denne metode på en internetbaseret start-up under it-boblen i 1999-2000, ville man havde overset, at hele branchen var ved at poppe.
Der er en anden metode, som er meget bedre.
Warren Buffett har faktisk en ret simpel beregning.
Hvad er min bolig værd for en value investor som Warren Buffett?
I 1993 fik Warren Buffett mulighed for at købe en stor ejendom ved Washington Square Park – der hvor vennerne fra serien Friends skulle forestille sig at bo. Et meget attraktivt sted på Manhattan.
Warren Buffett regnede et par ting i hovedet og slog til meget hurtig uden at se indersiden af bygningen. Folk måber over, hvordan han kan tage store beslutninger ved at tænkte et øjeblik.
Det skyldes, at hans regnemetoder er simple og skærer ind til benet.
Han regner på, hvad der er af indtægter, trækker udgifter fra og ganger det med 10.
Voila.
Det er hans indkøbspris.
Owner earnings brugt på ejendomme
Når jeg køber aktier, regner jeg på, om det er en god forretning. Jeg finder ud af, hvilken aktiekurs jeg skal købe aktierne til for at pengene – rent teoretisk – er tjent ind igen på ti år.
Beregningen hedder owner earnings, og du er måske stødt på den i min bog Bliv Fri .
Den beregning stammer faktisk fra ejendomsinvestering.
Når det er aktier, skal du finde indtægterne og trække investeringer til vedligeholdelse af den eksisterende forretning væk.
Det er præcist det samme du gør, når du skal regne på en bygning.
Du finder ud af, hvor meget du har i lejeindtægter på huset. Derfra trækker du alle løbende udgifter og udgifter til vedligeholdelse fra. Det vil sige, at du skal trække udgifter til varme, el, vand, gartner, vicevært, rengøring, maler og udskiftning af hvidevarer og vedligeholdelse af huset fra. Derefter ganger du det med ti.
Hvorfor gange med ti? Jo, fordi du vil gerne have, at huset har betalt sig selv ind på ti år med lejeindtægterne. På det 11. år begynder det at give overskud.
Med denne beregning er værdistigningen gratis. Skulle huset stige i værdi, er det blot en bonusgave.
Hvilken pris skal du så købe et hus til?
Jeg har set huse i Portugal fra 6 mio. kr. til 15 mio. kr. – det meste afhænger af beliggenhed.
Dette hus som jeg kigger på nu, har jeg budt 820.000 på, og det er lige over 6 mio. kr.
Det ligger 50 minutter uden for Lisbon og 30 minutter uden for Cascais i et område, som er ved at blive populært blandt især tyske og skandinaviske tilflyttere.
Jeg vurderer, at huset nok kan lejes ud til 5.000 euro pr. måned hovedsageligt på grund af udsigten. Det betyder, at jeg maksimalt ville ønske at købe det for 600.000 euro (her er der ikke taget højde for løbende udgifter).
Desværre er jeg ikke den eneste, der er interesseret i huset, så det er ikke realistisk at kunne gå ned i pris.
Kræver store renoveringer
Jeg har haft en byggesagkyndig og en arkitekt til at gennemgå huset.
De nødvendige renoveringer og forbedringer, som jeg ønsker, ville i hvert fald koste 400.000 euro…altså 3 mio. kr.
Der skal skiftes tag, der skal laves ny el, nye vandrør, nyt vandsystem, der skal rives vægge ned, men først skal der laves ny forstærkning i konstruktionen.
Jeg vil have en pool og sænke haven og muren, så man bedre kan nyde udsigten fra huset og haven.
Jeg vil forbedre isolationen og sætte nye vinduer ind. Jeg vil flytte køkkenet og måske lave et anneks.
Jeg vil lave loftsrummet om til kontor og soveværelse.
Suk.
Listen er lang.
Lad os sige, at den endelige pris inklusiv renoveringer bliver 1,2 mio. kr. (9 mio. kr).
Hvor meget skal jeg så kunne leje det ud til?
Så skal jeg minimum have 10.000 euro for det (altså 75.000 kr.) pr. måned (og så er der ikke taget højde for løbende udgifter), og det kommer ikke til at ske.
Hvad gør jeg så?
Ja, det overvejer jeg faktisk stadig.
Huset ligger et helt unikt sted med fredet natur. Hvordan sætter man pris på en udsigt? Hvordan sætter man pris på, hvordan det vil gøre mig glad hver dag? Det er selvfølgelig svært, og det tager regnestykket ikke højde for.
Hvis huset allerede var renoveret, ville jeg nok købe det – og nok også til de 1,2 mio. euro, det ville koste i alt med renoveringer.
Det arbejde som huset kræver, får mig til at tøve. Det vil tage i hvert fald 6 måneder at planlægge med arkitekter og 6 måneder at udføre.
Det er et års ventetid.
Men hvad med al den tid, som jeg vil bruge på det? Hvad er min tid værd?
Jeg ville bruge en masse tid på planlægning og opfølgning, møder med arkitekt og håndværkere og sikkert også en masse ventetid i huset, når en håndværker ikke dukker op.
Hvis renoveringen ikke kører på skinner, vil jeg muligvis ligge vågen om natten.
Al den tid det vil tage og den hovedpine, som det kan give.
Kan jeg sætte en pris på det?
Nej, det kan jeg ikke.
Så køber jeg det?
Hmm…Jeg har givet et foreløbigt ubindende bud på det, men der er allerede kommet et nyt og højere bud fra en anden køber.
Nu skal jeg overveje, om jeg vil indgå i en budkrig og være med til at sætte prisen yderligere op.
Det er mine tanker, om mit måske kommende drømmehus. Hvad ville du gøre?
Du kan læse mere om owner earnings i min e-bog Bliv Fri. Her kan du se, hvordan metoden anvendes på virksomheder, så du ved, hvilken aktiekurs er en god pris. Du kan downloade bogen her
