Betaler du dobbelt pris for dit hus?

Betaler du dobbelt pris for dit hus?

af | maj 24, 2018 | Privatøkonomi

Du risikerer at betale flere gange for din vare, hvis du låner dig til dit forbrug. Det gælder også for dit huskøb.

Det er forår, solsorten synger, og Søren og Mette går aftentur i barndomsbyen med Mettes forældre. Alle fire stopper op ved ejendomsmæglerens vindue og opdager, at det flotteste hus på barndomsvejen er til salg til 5,7 mio. kr.

De løber salgsopslaget igennem og ser, at de kun skal tilbagebetale 9.199 kr. efter skat.

Mette vil gerne flytte hjem i nærheden af hendes forældre, før de får børn. 

”Skat. Det har vi da råd til nu,” siger hun.

Søren blev færdig med at læse i foråret og begyndte på sit første job som virksomhedspsykolog før sommerferien. Mette er færdig som fysioterapeut til næste år. Jo. Tilsammen får de udbetalt næsten 25.000 kr. efter skat hver måned. Det bliver måske lidt stramt, men det vil de gerne. Det ser jo billigt ud, ikk? Renten er jo lav.  

Det her tror jeg, at de fleste af os har været igennem. 

Vi vurderer vores største økonomiske beslutninger efter den lille sætning ”månedlig ydelse” på et salgsopslag.

Det er en stor fejl. Søren og Mette burde kigge på, hvor meget huset vil koste dem inklusiv renten og renters rente på gælden. 

Lad os sige, at du køber et hus til 5,7 mio. kr. og betaler det af over 30 år til en rente på 5 pct.*, så betaler du næsten 11 mio. kr. for det hus.*

Det er næsten det dobbelte. Hold lige en pause. Tænk over det. Føler du dig ikke lidt snydt?

Vi er næsten alle sammen opdraget til, at man da har huslån, billån, studiegæld, når man bliver voksen. Det hører ligesom til det ”normale” liv.

Men det behøver det ikke at gøre. Du kan godt vælge det fra.

Hvordan?

Få dine penge til at fordoble sig i stedet

Spar op først. Invester og få renters rente til at arbejde til din fordel. Og så køb løs, når du har pengene til det.

Jeg lagde selv næsten halvdelen af min løn til side fra jobbet som journalist i mange år. Da jeg skulle købe en større andelsbolig, havde jeg pengene på kontoen. Da jeg et år efter blev fyret i en sparerunde midt i min barsel, havde jeg råd til at blive i min nye bolig. At være fri for gæld er den største gave, som du kan give dig selv. Det giver ro i sjælen.  

Måske er det ikke alle, der har lyst til at udskyde huskøbet — eller helt undvære det. Hvis du alligevel kaster dig ud i det, så undgå i det mindste det dyre banklån ved siden af realkreditlånet. Spar op til at kunne betale 20 pct. af husets pris.

Og for alt i verden: Undgå de dyre forbrugslån eller kviklån. Lov dig selv aldrig at købe noget, du ikke har råd til. At få dyr gæld, er som at sætte en kræftsygdom ind i din privatøkonomi. Den bliver ved med at spise af dine penge, og du skal løbe hurtigere og hurtigere i hamsterhjulet. Du risikerer at betale mange gange for din nye smartphone eller flaskærmen eller ferien… eller hvad det nu var, du ikke kunne undvære. 

Den gyldne 72-regel er en øjenåbner

Renters rente kan arbejde imod dig, men det kan også arbejde for dig.

Når du sparer op og investerer, kan du omvendt opleve, at de penge, som du investerer, fordobler sig.

Lad os sige, at du sætter nogle penge ind på en børneopsparing. Hvis du formår at lave et afkast på 15 pct. om året – og det kan alle lære – så er de penge fordoblet på 4,8 år.

Her et lille trick til at finde ud af, hvor lang tid det tager for dine penge at fordoble sig.  Du tager 72 og dividerer det med renten (hvis det er et lån) eller afkastet (hvis det er en investering). Den lille regneregel går under navnet 72-reglen.

Så ja, det kviklån med en rente på 50 pct., fordobler prisen på din vare allerede efter 1,5 år. Og ja, kviklån kan sagtens være så dyre. De findes til årlige omkostninger (ÅOP) på 97 pct. Det lyder jo helt vanvittigt, ikke sandt? Hvorfor tager folk så dyre lån? Mange falder i fælden, fordi de blot kigger på den månedlige ydelse. Den kan på et lån til 97 pct. blot lyde på 500 kr. Og hvem har ikke råd til at betale 500 kr. om måneden?   

Hvis du allerede har gæld, så kan du tjekke om du kan få flyttet gældet over til et sted, hvor du betaler mindre i rente. Du kan sammenligne bankernes priser på pengepriser.dk eller Mybanker.dk. 

Lidt noter til den kritisk-indstillede læser, der sætter en lup op for tallene.  

*Regneksemplet kommer fra Jim Bunch’s Repair and Recovery program, der hjælper folk ud af gæld. Jeg har ganget det op, så det passer til danske huspriser. Hans hjemmeside kan du finde her: www.jimbunch.com

* Realkreditlån kan man i 2018 få helt ned til 2 pct., men omvendt tager mange også et dyrt banklån ved siden af til at dække en del af de 20 pct. af lånet, som ikke kan blive dækket af realkreditlån. Jeg har her forenklet det og sagt, at gælden er 5 pct. Det her er blot et tænkt og fiktivt eksempel for at forklare, at gæld koster.

Tør du sige ”Jeg vil være millionær”?

Tør du sige ”Jeg vil være millionær”?

af | maj 18, 2018 | Mindset

For mange folk er penge noget skamfuldt noget, som de helst ikke taler om. Det er ærgerligt, for penge foretrækker dem, som tænker og taler positivt om dem.

Som barn legede Warren Buffett og hans søster med en regnemaskine i faderens kontor i kælderen. En dag stoppede han op i legen og sagde til søsteren, Bertie Buffett:

”Jeg bliver millionær, inden jeg er 30.”

Den lille historie viser, at Warren Buffett allerede som barn har tænkt positivt om penge og turde tale positivt om det. Han har også sat sig et meget klart mål. Hans ublu indstilling til penge har været en vigtig ingrediens i vejen til ekstrem rigdom.

Du skulle prøve at sige noget lignende. Jeg udfordrer dig. Sig til nogen, som du kender: ”Jeg elsker penge” eller “Jeg vil gerne være rig” eller “Jeg bliver millionær”.

Tør du sige det? Eller stopper du dig selv, fordi du er bange for, hvordan folk omkring dig reagerer?

Rige svin

Det er slet ikke unormalt. For rigtig mange mennesker er penge noget, der er næsten lige så beskidt som undertøjet i vasketøjskurven. Det er pinligt at snakke om.

Men hvorfor egentlig? Penge har ingen følelser, ingen intentioner, ingen skumle bagtanker, ingen politisk dagsorden. Penge er bare penge.

Grunden er, at folk skaber fortællinger om penge, og mange af dem er ret negative.

Det er ærgerligt. For rigdom begynder inde i os selv. Hvis penge er lidt forbudt for os, så er det helt sikkert, at vi ikke tiltrækker dem. Så skal vi kæmpe for meget imod vores egen psyke, og det er en lang vej op ad bakke.

Lad mig give nogle eksempler.

Jeg kender en, som elsker at køre forbi villaerne på Strandvejen, og når en af hendes børn siger ”Wow, sikke en flot bil” eller ”se lige de smukke blomster i haven”, så svarer hun i et hårdt tonefald, at det er ”grådige, rige mennesker.” Samtidig klager hun over, at hendes mand ikke tjener penge nok. Hvorfor mon? Penge er forbudt i hendes fortælling. Hvis man er rig, er man grådig. Et dumt svin. En kapitalist. Hvis jeg var hendes mand, turde jeg da ikke begynde at tjene penge. Jeg ville være bange for at miste hende.

Myten om den fattige kunster

Jeg kender en anden, som er gået fra dagpenge, til at opbruge arven fra sin mor, til at være på kontanthjælp. Vi talte over en kop kaffe om hvilke aktiver, han kunne begynde at skabe.

”Men jeg er ikke sådan en købmand,” var hans første indvending.

Hvilken type var han så? Filosof og forfatter. Jeg foreslog, at han skabte en blog. Hans ansigt lyste lidt op. Jo jo. Han havde allerede købt domænet og vidste præcist hvilket emne, som han gerne ville blogge om. Men da talen faldt på penge, dirrede en nerve i hans ene kind. Jeg havde begået den fejl, at jeg havde nævnt annonceindtægter.

”Jeg hader reklamer. Der er intet godt kommet ud af reklamer.

”Kommer det ikke an på, hvad du reklamerer for?”

”Reklamer ødelægger vores liv.”

Ikke engang en lille reklame for Dansk Røde Kors kunne komme igennem nåleøjet. Samtalen stoppede kort efter. Han var blevet vred på mig.

Til sidst et eksempel fra mit eget liv. Min morfar var kommunist, forfatter og modstandsmand. I vores familie talte vi meget om den fattige kunstner. Jeg er opdraget med, at hvis man vil være en stor forfatter, så er det ensbetydende med, at man skal være fattig, man skal lide, man skal muligvis også gå under jorden. Hvis man tjener penge på det, så er der et eller andet galt. Så har man korrumperet sit talent. Solgt ud til tyskerne. 

Det er selvfølgelig noget fis. Det ved jeg godt. Men den sidder der alligevel et sted dybt derinde. Den sidder der både som en forestilling om, at man ikke kan tjene penge på at skrive. Eller måske ikke bør tjene penge på det. Den sidder der også som en bekymring for, hvad den side af familien dog vil tænke.  

De her fortællinger, som vi fortæller hinanden – og især dem som vi fortæller os selv — er stærke. Det er svært at gå imod strømmen, hvis vi ikke er bevidste om det. Det første trin på vejen mod økonomisk uafhængighed er at lytte til dine egne overbevisninger om penge. Lyt også til folk omkring dig. Læg mærke til, hvad du tror folk vil tænke. Og så begynd at sig noget andet. Forsøg at gå imod strømmen. 

Hvis du ikke kan sige ”Jeg vil være millionær” eller ”Jeg vil være rig”, så prøv med: ”Jeg vil være økonomisk uafhængig” eller “Jeg vil kunne forsørge mig selv”. Måske er den nemmere at sluge for dig selv og dine omgivelser?

Kilder:

Anektoden kommer fra den ret gode film ”Becoming Warren Buffett.” Du kan se den på Youtube.

Lægen og coachen David Krueger skriver om det han kalder money stories på bloggen thesecretlanguageofmoney.com.

Sådan bliver 10.000 til 51 millioner

Sådan bliver 10.000 til 51 millioner

af | maj 11, 2018 | Value investering

Du skal investere i aktier, når de bunder, og lade pengene stå uden at pille for meget ved dem.

I marts 1942 havde amerikanerne haft tropper med i krigen i tre måneder, og de amerikanske aviser var fyldt med overskrifter om slag, som amerikanerne tabte i Europa. Aktierne raslede ned i takt med de dårlige nyheder.

Warren Buffett var 11 år gammel, og han holdt øje med verdensbegivenhederne og aktiekurserne, fordi han ville købe aktier i et selskab, der var faldet meget i værdi.

”Nu er jeg klar til at trykke på aftrækkeren,” sagde den 11-årige Warren Buffett til sin far 10 marts 1942.

Han fik sin far til at købe tre aktier i selskabet Cities Service til 38,25 dollar – det var hele hans opsparing på det tidspunkt. Aktierne i Cities Service var faldet fra 84 dollars per aktie året før – altså mere end halvdelen af markedsværdien var barberet væk på grund af krigen. 

Desværre faldt aktierne mere. Aktierne i Cities Service nåede helt ned til 27 dollars per aktie, og den unge Warren Buffett blev nervøs. Så begyndte amerikanerne at vinde slag over tyskerne, og aktierne steg igen. Lige så snart aktierne i Cities Service havde rettet sig lidt, solgte han til 40 dollars per aktie og tjente lidt over fem dollar på sine tre aktier.

Det skulle han ikke have gjort.

Warren Buffetts første lærestreg

Hen over den næste tid steg aktierne i selskabet til over 200 dollars per aktie – og det blev en vigtig lærestreg for den 11-årige dreng. En lærestreg som han gav videre til sine aktionærer på generalforsamlingen i selskabet Berkshire Hathaway i maj 2018.

Warren Buffett har senere regnet på, hvad der kunne være sket. Hvis han i stedet havde sat 10.000 dollars i et bredt udsnit af aktier (som S&P 500) i 1942, så var de i dag blevet til 51 mio. dollars.

”Du ville ikke have behøvet at gøre noget som helst. Du behøvede ikke at forstå regnskaber. Du skulle ikke se på aktiekurser hver dag. Du skulle ikke vælge en vinderaktie,” sagde Warren Buffett på generalforsamlingen 2018.

Havde han i stedet som 11-årig dreng købt guld for de 10.000 dollars, så var de blot blevet til 400.000 dollars hen over årene. Problemet med guld (eller for den sag Bitcoin), er, at de ikke producerer noget:

”De kan kigge på dit guld og du kan ae det. Men det producerer ikke noget og kommer aldrig til det,” sagde Warren Buffett på generalforsamlingen.

Denne anekdote fra rigmandens barndom viser også, hvor vigtigt det er at købe aktier på det rigtige tidspunkt.

Regneeksemplet med de 10.000 dollars, der bliver til 51 mio. kr., er netop regnet med udgangspunkt i 1942, hvor aktierne var billige. Regnestykket ville se helt anderledes ud, hvis de 10.000 dollars var blevet investeret, når aktierne var dyre.

Vær grådig når andre er frygtsomme

Hvis man nu f.eks. havde sat penge i aktier i 1929, så ville der være gået 25 år, før det overhovedet var nået tilbage til samme niveau. I 1929 lå Dow Jones Industrial Average på 381,10 og tre år efter var næsten 90 pct. barberet væk, da det bundede på 41,20. Det nåede først op på 381,10 igen i 1954.

Derfor tilføjer Warren Buffett da også en lille aberdabei til historien om hans første aktiekøb:

”Du kan næsten ikke fejle ved det her. Medmindre du køber de forkerte aktier eller går ind i markedet på det forkerte tidspunkt.”

Warren Buffett er kendt for motoet: “Vær frygtsom, når andre er grådige, og grådig, når andre er frygtsomme”. Med det vil han sige, at du skal købe, når aktierne er raslet ned. 

Jeg er imponeret over, at han som 11-årig dreng allerede havde set dette. De fleste voksne investorer lærer det aldrig. De køber, når alt ser godt ud, og sælger, når de bliver nervøse. At købe når aktierne bunder kræver mod. Man køber, når alle flygter og advarer dig imod det. 

Tænk tilbage på finanskrisen 2008. Lehman var krakket, og pengemarkederne frøs til. Det var næsten som et stort terrorangreb på aktier. Det kræver mod at sætte penge i noget som helst på sådan et tidspunkt. Det er også en brav 11-årig dreng, der sætter alle sine sparepenge i tre aktier, når hans landsmænd lige er blevet involveret i en verdenskrig – og taber slag efter slag.

Set ud fra Warren Buffetts synsvinkel er maj 2018 ikke et godt tidspunkt at købe aktier på. Hvis du vil læse mere om tegnene på, at aktiemarkedet er for dyrt, kan du læse blogindlægget Tre tegn på at en aktiekrise er på vej her.

Mens du venter på, at de vil rasle ned, kan du bruge dine penge bedre et andet sted i dit liv. Du kan f.eks. betale af på din gæld eller investere i din egen uddannelse ved at tage kurser i investering.

Du kan se hele Berkshire Hathaways generalforsamling her på Yahoo Finance. Warren Buffetts fortæller om sin første lærestreg som investor omkring 45 minutter inde i afspilningen.

Tre tegn på, at en aktiekrise er på vej

Tre tegn på, at en aktiekrise er på vej

af | maj 4, 2018 | Value investering

Aktiemarkedet er blevet for dyrt, og værdien af dine aktier vil styrtdykke. Det kan være en god ide at få solgt ud af aktier. Eller i det mindste ikke sætte nye penge i dem.

Der er nok en læser eller to, som sidder og ryster på hovedet lige nu. For markedet kan man da ikke time. Det siger alle de kloge pengemænd i jakkesæt. Jo, superinvestoren og milliardæren Warren Buffett kan. Hvad gør han lige nu?

Tegn nr. 1: Warren Buffet satser 33 storebæltsbroer på snarlig krise

Warren Buffett venter (gennem sit selskab Berkshire Hathaway) på den kommende krise med 719 milliarder kroner i kontanter og kontantlignende instrumenter. Det svarer til en tredjedel af Danmarks årlige BNP. Eller 33 storebæltsbroer.

Han er verdens tredjerigeste mand, ifølge Forbes rigmands liste. Hvordan kan det være, at han, der er så rig, venter passivt med så svimlende summer? Burde de ikke arbejde aktivt i markedet? Nej, ikke ifølge Warren Buffett. Han vurderer, at aktiemarkederne er for højt prissat, og han regner med, at de kommer til at styrtdykke. Ja, faktisk venter han på det. For så er det tid til at investere. Når markedet bliver ramt af frygt, så regner det guld. Og som Warren Buffett siger:  

”Og når det regner guld, skal du komme ud med spande, ikke fingerbøl,” skrev han i sin beretning til Berkshire Hathaways aktionærer efter finanskrisen (beretning fra 2010).

Lige efter finanskrisen købte han bl.a. en masse aktier i American Express. Kursen lå under 10 dollars, da det så værst ud. I dag ligger den næsten på 100 dollars pr. aktie (helt præcist 97 dollars i skrivende stund). Altså en tidobling.

Warren Buffett ejer omkring 17 pct. af American Express. Sidste år søgte han Federal Reserve om tilladelse til at eje 25 pct. af American Express. Måske er det bl.a. her, han håber at placere nogle af sine mange milliarder kontanter, når krisen kommer?

Lad os se på markedet gennem Warren Buffett’s briller:

Tegn nr. 2: Warren Buffet-Indikatoren i rødt

Warren Buffet kigger på, hvor meget aktierne stiger i forhold til bruttonationalproduktets (BNP) udvikling – det amerikanske aktiemarked og BNP naturligvis, for det er der, han hører hjemme. Buffet har udtalt, at forholdet mellem det brede aktieindeks Wilshire 5000’s samlede markedsværdi og BNP er ”den bedste måling for, hvor markedet står i øjeblikket.”

Warren Buffett-indikatoren bør ligge under 90 pct. af BNP. Op gennem 1970’erne og 1980’erne lå den på omkring 40-50 pct. Kun tre gange har den krydset 100 pct. Første gang var i slutningen af 1990’erne med IT-boblen, hvor den ikke alene skød igennem 100 pct. grænsen, men fløj videre som en raket op til 151 pct. Anden gang var før finanskrisen, hvor den lige fik sneget sig over 100 pct. Og tredje gang er nu, hvor den ligger over 130 pct. Lige meget hvordan man vender og drejer det, så er over 130 pct. dyrt, urealistisk og faretruende. Det er grå skyer på himlen.

Tegn nr. 3: Shillers PE Ratio også i rødt

Den anden store populære indikator er Shillers PE Ratio. Denne gang er den opkaldt efter Nobelsprismodtageren Robert Shiller – et andet fascinerende menneske. Robert Shiller er kendt for at have udpeget IT-boblen med bogen Irrational Exuberance. I bogen taler han om, hvordan aktiemarkederne bliver irrationelt sprudlende for derefter at styrtdykke og blive ulogisk nedtrykte. Med andre ord er hans bog dødsstødet til handelshøjskolernes dominerende hypotese om, at effektive markeder altid prissætter aktier korrekt. Markederne er nærmere maniodepressive, og vi befinder os lige nu i en manisk periode.  

Shillers PE Ratio viser, hvad virksomhedernes aktiekurs er i forhold til, hvor meget de tjener pr. aktie (P/E står for price earnings). Den burde ligge omkring 16 pct., når markedet er fair værdisat, men den har krydset 30 pct. grænsen, og det har den kun gjort to gange før i historien. Første gang var i 1929, hvor den lige sneg sig over 30 pct. Anden gang var under it-boblen, hvor den skød helt op til 44 pct. 

Man taler om, at det er svært at time markedet. Måske er det nærmere svært at time det, så man får spidsen af opsvinget med. Det er ikke til at vide, hvor højt det kan flyve. Men en ting er sikkert. Aktierne kommer til at falde ned til mere realistiske niveauer. Og man kan time, hvornår man træder ind på markedet igen, og fra bundet kommer det til ”at regne guld”, som Warren Buffett siger.

                                           

Derfor kan du ikke stole på din bankrådgiver

Derfor kan du ikke stole på din bankrådgiver

af | maj 3, 2018 | Nybegynder

Det hedder sig, at han er din bankrådgiver.

Men du må aldrig glemme, at han er bankens mand. Hans rolle er at varetage bankens interesser, ikke dine.

Et halvt år efter at jeg blev fyret i begyndelsen af i min barsel, blev jeg kontaktet af min bankrådgiver. Han ville gerne sætte et møde op sammen med en formuerådgiver. Jeg gik stadig rundt i barselsland og blev lidt forundret over opringningen. De ville gerne gennemgå min økonomi.

Da jeg blev fyret, fik jeg udbetalt et halvt års løn i kontanter, og det tog ikke mange uger, før det fik nogle alarmklokker til at ringe i banken.

Det var for mange penge at have stående i kontanter, påpegede min nye formuerådgiver. Min lille formue blev nemlig spist op af inflationen.

“Inflationen?” spurgte jeg.

Det lød som om, at vi befandt os i Tyskland i 30’erne, og at jeg havde noget at være bekymret over. Godt nok trissede jeg stadig rundt i barselsland, men sidste gang jeg tjekkede var inflationen tæt på at være en deflation.

Han tastede nogle tal ind og viste mig, hvor meget mine penge ville svinde ind over 10 år. Det var meget bedre, om jeg investerede pengene i Nordea Invest Basis.

Det var så her, at mine alarmklokker ringede. Denne mand var ingen rådgiver. Han var salgsmand forklædt som rådgiver. Han var næsten helt blind for, at jeg var blevet fyret og havde brug for kontanterne som stødpude til den kommende tid. Han havde en mission, og det var at sælge bankens egne værdipapirer.

Den her samtale foregik i efteråret 2017, næsten ti år efter finanskrisen. Aktiemarkederne lå i et tårnhøjt niveau og dirrede af spænding. Den her rådgiver synes, at det var en god ide, at jeg satte min opsparing — som var designet til at skulle hjælpe mig gennem en periode som arbejdsløs — i Nordeas investeringsforening. Hans bedste argument var, at jeg ville miste penge, hvis jeg ikke gjorde det. Da jeg spurgte ham til den næste korrektion eller krise, påpegede han, at man ikke kan time markedet. Det gælder om altid at være i markedet og om at beskytte sig ved at diversificere. Det er det gængse synspunkt, som vi altid støder på, når pengemænd i jakkesæt udtaler sig om markedet. Det er et synspunkt, som har rødder i den effektive markedshypotese, og det er en hypotese, som de er glade for på handelshøjskolerne. Logikken er, at markederne altid er effektive, og at man derfor ikke kan time sin investering, da prisen altid er korrekt.

Når du har fulgt min blog i et stykke tid, vil du forstå, at jeg er helt uenig med det synspunkt. Markederne er overhovedet ikke effektive. De er drevet af grådighed og frygt. De kører helt op til urealistiske niveauer og brager med 8-12 års mellemrum ned med omkring 50 pct. Fordi markederne ikke er effektive, er priserne heller ikke altid korrekte. Derfor er det faktisk muligt at time markedet og købe på udsalg og sælge til overpris. Det bedste, du kan gøre for at beskytte din investering er at vide meget nøje, hvad du placerer dine penge i. Det er det omvendte af diversificering. 

Men alt det kommer du aldrig til at høre fra bankens salgsrepræsentant. For han har en interesse, og det er, at du køber bankens værdipapirer, så de fortsat stiger i værdi.